Antes de entrarmos no assunto principal é extremamente importante que voce compreenda que nós estamos trantando de Leilão Extrajudicial e para tanto existe procedimento especifico sendo regido pela Lei 9514/97, bom vamos lá!

Leilões extrajudiciais são procedimentos de execução de dívidas garantidas por bens, especialmente imóveis, sem a necessidade de um processo judicial. No Brasil, o procedimento é comumente aplicado em casos de inadimplemento de financiamentos imobiliários, com base na Lei 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de coisa imóvel.

A alienação fiduciária, em que o devedor transfere ao credor a propriedade fiduciária do bem como garantia de pagamento, é o mecanismo que mais frequentemente leva aos leilões extrajudiciais. A propriedade do bem é transferida ao credor apenas para fins de garantia, permanecendo a posse direta com o devedor. Em caso de inadimplência, o credor pode vender o bem em leilão público para satisfazer a dívida.

A anulação de um leilão extrajudicial pode ser pleiteada sob várias alegações, dentre as quais as mais comuns incluem:

• Irregularidades Procedimentais: Falhas no cumprimento das exigências legais para a realização do leilão, como a inadequada notificação do devedor ou a ausência de publicação dos editais de leilão nos prazos e formas previstos em lei.
  
• Preço Vil: Quando o bem é arrematado por um preço significativamente inferior ao seu valor de mercado, podendo caracterizar a lesão enorme.
  
• Vícios de Consentimento: Situações em que se comprova a existência de coação, fraude, ou erro essencial que possa ter viciado a vontade do devedor ao constituir a garantia ou durante o procedimento do leilão.
  
• Questionamentos sobre a Dívida: Disputas sobre a legitimidade, a existência ou o montante da dívida que originou o leilão.
  

Frequentemente, observamos nos tribunais advogados que buscam a anulação de leilões por alegada falta de intimação. Esses profissionais, no entanto, enfrentam frustrações quando veem suas liminares serem indeferidas, resultando na condução do imóvel a leilão. Isso ocorre porque, na maioria das vezes, os bancos notificam o possuidor do imóvel de forma adequada. Caso o destinatário não receba a intimação pessoalmente no imóvel, o banco tem a prerrogativa de, após esgotar todos os procedimentos de notificação direta, realizar a intimação por meio de edital.

A anulação de um leilão extrajudicial pode ter diversas consequências:

• Para o Devedor: A anulação pode resultar na recuperação do bem ou na oportunidade de renegociar a dívida sob condições mais favoráveis, evitando a perda definitiva da propriedade.
• Para o Arrematante: Pode acarretar a perda do bem arrematado, sendo geralmente ressarcido do valor pago, podendo, em certos casos, pleitear indenizações por perdas e danos.
• Para o Credor: Implica a necessidade de reiniciar o processo de execução da dívida, podendo resultar em atrasos e custos adicionais.

Conclusão

A anulação de leilões extrajudiciais é um instrumento de proteção dos direitos dos devedores contra possíveis abusos no processo de execução de garantias. No entanto, é essencial que tal instrumento seja utilizado de maneira equilibrada, garantindo também a segurança jurídica das transações e os direitos dos credores. A escolha de um bom advogado na área é essencial para evitar a perca definitiva da posse do imóvel.