Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade de investimento, mas nem sempre tudo ocorre como o esperado. Uma situação comum — e muitas vezes frustrante — é descobrir que o imóvel arrematado está ocupado. Nesse momento, é fundamental conhecer seus direitos como arrematante e saber como agir de forma legal e eficaz para tomar posse do bem.

Neste artigo, explicamos os caminhos extrajudiciais e judiciais para desocupação, além de oferecer dicas práticas para evitar surpresas no pós-arrematação.

O que significa imóvel arrematado ocupado?

Quando falamos de um imóvel ocupado, estamos nos referindo à presença de pessoas no local — que podem ser os antigos proprietários, inquilinos, terceiros não identificados ou até mesmo invasores. Essa situação é mais comum do que se imagina, especialmente em leilões judiciais.

O arrematante tem direito à posse?

Sim. A legislação brasileira garante ao arrematante o direito de tomar posse do imóvel arrematado, seja ele judicial ou extrajudicial. Esse direito decorre da própria arrematação e da homologação judicial do auto de arrematação.

Art. 903, § 1º do CPC: “A arrematação confere ao arrematante o direito de imissão na posse do bem.”

Art. 30. da Lei 9514/97 É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei.

---

Etapas para lidar com o imóvel arrematado ocupado

1. Tentar a desocupação amigável

Antes de qualquer medida judicial, é recomendável buscar uma solução extrajudicial. Isso pode ser feito por meio de:

• Contato direto com o ocupante (se identificado)
• Notificação extrajudicial via cartório
• Acordo para desocupação voluntária, eventualmente com concessão de prazo ou ajuda para mudança

Essa abordagem pode evitar litígios, reduzir custos e acelerar o processo de posse.

2. Pedido judicial de imissão na posse

Se a desocupação amigável for frustrada, o caminho será judicial.

Ação de Imissão na Posse

A ação de imissão na posse é o instrumento adequado para garantir ao arrematante a posse do imóvel. Nessa ação, o arrematante comprova a arrematação (matricula imobiliaria) e requer a expedição de mandado de imissão na posse.

Se houver resistência, o oficial de justiça pode ser acompanhado de força policial.

Dica prática:

É possível solicitar liminar de imissão na posse, o que costuma ser deferido com base na documentação da arrematação, especialmente se já tiver ocorrido o pagamento integral do preço e registro do imóvel.

E se o ocupante for inquilino?

Se o imóvel estiver ocupado por um locatário, é preciso observar os direitos do mesmo conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O arrematante deve:

• Respeitar o prazo legal de 90 dias para desocupação, contados da comunicação oficial da venda
• Avaliar se o contrato foi registrado em cartório, o que pode manter o vínculo locatício mesmo após a arrematação

Em alguns casos, o inquilino pode ter direito de preferência. Se não foi respeitado, ele pode pleitear indenização mas isso não impede o arrematante de tomar posse.

Como evitar surpresas: dicas para futuros arrematantes

• Visite o imóvel (quando possível) antes da arrematação
• Consulte o edital com atenção: ele pode indicar a situação de ocupação
• Faça diligências para saber se há ações em curso ou contratos de locação registrados
• Tenha assessoria jurídica especializada antes e depois da arrematação

Conclusão: seus direitos como arrematante estão protegidos

Ao descobrir que o imóvel arrematado está ocupado, não se desespere. A legislação está do seu lado, e há meios legais para obter a posse — seja por via amigável ou judicial. O mais importante é agir com estratégia, cautela e o suporte jurídico adequado.

Está com dificuldades para tomar posse de um imóvel arrematado?

Se você arrematou um imóvel e está enfrentando problemas com a desocupação, ou deseja investir com mais segurança em leilões, conte com uma equipe jurídica especializada.

👨‍⚖️ Entre em contato agora e receba uma análise gratuita do seu caso.

➡️ Imissão na posse, notificação extrajudicial, ação judicial, análise de edital, defesa contra ocupantes — cuidamos de tudo por você!

Tags de pesquisa:

#imóvelarrematadoocupado #imissaonaposse #desocupacaolegal #direitodoarrematante #leilãodeimóveis #leilaojudicial #desocupacaodeimovel #acaoimissaonaposse #advogadodeleilao #imovelinvadido