Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade de investimento — desde que você saiba o que está fazendo. Muitos arrematantes, inclusive experientes, acabam perdendo o imóvel arrematado por erros que poderiam ser evitados com orientação jurídica adequada. Neste artigo, listamos os principais deslizes que podem levar ao cancelamento da arrematação e explicamos como se proteger.

Erro #1 – Não Conferir a Situação Jurídica Completa do Imóvel

Antes de dar qualquer lance, é fundamental analisar com atenção a matrícula atualizada do imóvel, verificar penhoras, ônus, hipotecas, gravames, ações judiciais em trâmite e até demandas trabalhistas ligadas ao executado.

Exemplo real:

Um arrematante perdeu o imóvel porque havia uma ação de usucapião proposta por um ocupante não mencionado no edital.

Erro #2 – Arrematar Imóvel com Valor Irreal ou Preço Vil

Quando o valor da arrematação está muito abaixo do valor de mercado, sem justificativa legal, o negócio pode ser anulado por vício. É o que se chama de preço vil, conforme art. 891 do CPC.

Jurisprudência:

“A arrematação por preço vil deve ser anulada quando inferior a 50% do valor de mercado sem justificativa.”

Erro #3 – Ignorar Ocupação ou Disputas Possessórias

Arrematar um imóvel ocupado sem analisar a natureza da posse ou possíveis direitos de terceiros (como usufruto, direito real de habitação ou posse mansa) é um erro grave.

Dica:

Antes da arrematação, consulte certidões negativas e, se possível, visite o imóvel ou converse com vizinhos para entender a situação.

Erro #4 – Não Solicitar a Sub-Rogação de Dívidas

Débitos de IPTU, condomínio e outros encargos podem ser cobrados do arrematante se não houver sub-rogação expressa no preço da arrematação, conforme art. 908 do CPC.

Solução:

Verifique se o edital menciona a sub-rogação e, se não, peça ao juiz que determine isso expressamente para evitar cobranças futuras.

Erro #5 – Desrespeitar as Regras do Edital

O edital é a “lei do leilão”. Não cumprir os prazos de pagamento, condições de arrematação ou exigências documentais pode levar à perda do imóvel e até à multa.

Exemplo:

Deixar de pagar a comissão do leiloeiro dentro do prazo de 24h pode resultar na anulação do lance e perda de caução.

Erro #6 – Utilizar Terceiros para Simular Arrematação

Simular que um terceiro arrematou o imóvel ou realizar lances “combinados” entre laranjas é considerada fraude. A consequência pode ser a anulação do leilão e responsabilização criminal.

Jurisprudência:

“A simulação na arrematação configura fraude à execução e enseja nulidade do ato.” (STJ – REsp 1731256/MG)

Erro #7 – Não Regularizar a Arrematação Junto ao Cartório

Muitos arrematantes deixam de registrar a carta de arrematação ou de pagar os tributos necessários (ITBI, por exemplo), o que impede o registro da propriedade e abre espaço para impugnações futuras.

Dica:

Providencie a carta de arrematação, pague o ITBI e registre imediatamente no cartório de imóveis. Não deixe a posse “no ar”.

Conclusão: Segurança Jurídica é o Melhor Investimento

Arrematar um imóvel em leilão exige mais do que lances ousados — exige conhecimento jurídico, cautela e estratégia. Evitar os erros listados aqui pode fazer toda a diferença entre um bom negócio e um grande prejuízo.

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